전세 사기 예방법 완벽 가이드: 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

2025년 대한민국, 여전히 전세는 많은 사람들에게 집을 마련하기 전 거쳐야 할 현실적인 선택지입니다. 특히 청년, 사회초년생, 신혼부부들에게 전세는 "내 집 마련"을 위한 징검다리로 자리 잡고 있습니다. 하지만 최근 몇 년 사이에 전세 사기 피해가 전국적으로 속출하면서, 전세 계약을 앞둔 이들에게 '전세 사기 예방법'은 반드시 알아야 할 생활 지식이 되었습니다.

 

전세사기 체크리스트

 

이 글에서는 전세 계약을 준비하는 분들을 위해 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 체크리스트를 중심으로, 깡통전세와 허위 계약 등 다양한 사기 유형과 예방법을 상세하게 안내합니다. 특히 전세 사기 피해가 잦은 서울, 인천, 경기권 청년층과 신혼부부라면 반드시 숙지하고 계약에 임하셔야 합니다.

 

목차

• 전세 사기 왜 이렇게 많아졌을까?
• 전세 사기 예방법 7가지 체크리스트
  • 1. 등기부등본 확인
  • 2. 확정일자 및 전입신고
  • 3. 임대인 신원 및 권한 확인
  • 4. 시세보다 저렴한 매물 주의
  • 5. 보증보험 가입 가능 여부
  • 6. 계약금 입금 계좌 확인
  • 7. 중개업소 등록 여부 확인
• 전세 사기 실제 사례
• 전세 사기 대처 방법
• 청년·무주택자 보호 제도
• 전세 계약 전 사전 점검 팁
• 마무리: 안전한 전세 계약을 위하여

 

1. 전세 사기 왜 이렇게 많아졌을까?

전세 사기의 증가 원인은 다양하지만, 가장 큰 원인은 ‘깡통전세’의 확산입니다. 깡통전세란 전세보증금이 집값보다 높거나 비슷해 집주인이 집을 경매로 넘기더라도 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 특히 수도권의 다가구·빌라 등 상대적으로 저렴한 주택에서 이런 일이 빈번하게 발생합니다. 여기에 악성 임대인이나 브로커가 개입하여 임대차 계약서를 위조하거나, 동일한 주택에 여러 명과 계약을 맺는 이중계약 사기 사례도 늘고 있습니다. 정보의 비대칭과 ‘전문용어의 장벽’ 때문에, 청년층이 피해를 입는 경우가 많습니다.

 

2. 전세 사기 예방법 7가지 체크리스트

이제부터는 실제로 전세 계약을 진행할 때 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 항목을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

2-1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

전세 계약 전 반드시 해야 할 가장 첫 번째 절차는 등기부등본 열람입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자 정보, 근저당권 설정 여부, 가압류 여부 등이 모두 기재되어 있습니다. 이 정보를 통해 임대인이 진짜 주인인지, 이미 다른 담보가 설정돼 있는지를 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원 내외로 열람할 수 있으며, 주소만 알면 누구나 확인이 가능합니다

 

2-2. 확정일자 받고 전입신고까지 확실히

확정일자 + 전입신고는 전세보증금을 법적으로 보호받기 위한 필수 조건입니다. 확정일자는 동사무소나 인터넷 정부24를 통해 받을 수 있으며, 전입신고는 전입 후 14일 이내에 해야 효력이 발생합니다. 이 두 가지를 모두 완료해야만 임차권 등기명령, 우선변제권 등의 법적 보호를 받을 수 있습니다. 계약서에 확정일자 도장이 있는지 꼭 확인하고, 전입신고일 기준도 체크하세요.

 

2-3. 임대인의 신원과 권한 확인

최근 전세 사기 수법 중 하나는 허위 임대인이 등장하는 경우입니다. 예를 들어, 진짜 소유자가 아닌 사람이 중개인을 통하거나 문서를 위조하여 임대인 행세를 하는 사례가 있습니다. 이 경우 반드시 등기부등본상의 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 확인하고,
계약금 입금 계좌 또한 임대인 본인 명의인지 검토해야 합니다. 또한 위임 계약일 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 하며, 서류의 진위 여부를 확인할 필요가 있습니다.

 

2-4. 시세보다 저렴한 매물, 한 번 더 의심

“이 정도 전세 가격이면 완전 득템 아닌가요?” 사실 전세 사기의 1차 유혹은 비정상적으로 저렴한 가격입니다. 정상 시세보다 지나치게 낮은 전세보증금은 깡통전세일 확률이 높습니다. 특히 신축 다가구, 신축 빌라에서 이런 일이 많으며, 건축주가 집값보다 높은 보증금을 책정하여 팔아넘기는 방식이 많습니다. 네이버 부동산, 호갱노노, 직방 등 시세 비교 플랫폼을 활용해 평균 시세를 꼭 확인하세요. 특히 ‘전세가율’이 90% 이상이면 경고 신호입니다.

 

2-5. 보증보험 가입 가능한 집인지 확인

전세 사기를 예방하는 가장 강력한 수단 중 하나는 전세보증금 반환보증보험 가입 여부입니다. 이는 전세계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 돌려주는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있으며, 가입 가능한 조건은 다음과 같습니다:

• 전세계약서와 확정일자
• 전입신고 완료
• 전세보증금 5억 이하 (수도권 기준), 4억 이하 (지방 기준)
• 보증금이 집값의 90% 이내일 것

가입 가능 여부는 계약 전 해당 보증기관에 사전 조회가 가능하므로, 계약 전에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

 

2-6. 계약금은 반드시 임대인 명의 계좌로

전세 사기 피해자 대부분이 ‘계약금’을 보낼 때 실수합니다. 중개인이 보내준 계좌가 임대인과 다르거나, 임대인의 이름이 등기부등본과 다르면 즉시 계약을 중단해야 합니다. 꼭 체크할 사항은 다음과 같습니다.

• 계약금은 등기부상 소유주(임대인) 명의 계좌로 입금할 것
• 위임 계약이라면 위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증 모두 확인할 것
• 계약서를 작성하고 도장 날인 전에는 절대 송금하지 말 것

조금이라도 이상하다면 ‘부동산 중개사 협회’나 ‘법률구조공단’에 문의하는 것이 안전합니다.

 

2-7. 중개업소 등록 여부와 공제 가입 확인

중개업소도 반드시 신뢰할 수 있는 곳인지 확인해야 합니다. 간판만 있으면 믿을 수 없으며, 다음과 같은 사항을 체크하세요.

• 중개업소 등록번호 확인 (공인중개사협회 홈페이지에서 조회 가능)
• 공제가입 여부 확인 (피해 시 손해배상 청구 가능)
• 국토부 ‘부동산 중개업소 조회 시스템’ 활용

사기 중개인의 경우 자격증 없이 활동하거나 타인의 명의로 운영하는 경우가 많아, 피해 보상이 어려울 수 있습니다.

 

3. 깡통전세·이중계약 등 전세 사기 실제 사례

실제 사례 1: 깡통전세 – 보증금보다 낮은 집값의 함정

 

피해자 A씨 (26세, 사회초년생)
서울 강서구의 신축 빌라에 전세보증금 2억 3천만 원을 주고 계약한 A씨. 부동산 중개인의 “이 동네 시세보다 싸게 나왔다”는 말에 빠르게 계약했지만, 등기부등본 확인을 하지 않고 확정일자만 받아 전입을 마쳤습니다. 3개월 후 집주인이 세금 체납으로 집이 경매에 넘어가자, 경매 낙찰가는 1억 9천만 원. 보증금 4천만 원 이상을 날릴 위기에 처했습니다.

 

👉 A씨는 뒤늦게 ‘깡통전세’란 사실을 알고 HUG에 전세보증금 반환보증 신청을 시도했으나, 보증보험 가입 대상이 아닌 집이었고 사기 혐의 입증에도 시간이 걸려 수년 간 소송 중입니다.

 

 

실제 사례 2: 이중계약 – 한 집, 두 명의 세입자

 

피해자 B씨 (32세, 신혼부부)
인천의 한 빌라에 전세 1억 8천만 원으로 입주하려던 B씨는, 중개인을 통해 계약을 진행하고 계약금 1천만 원을 입금했습니다. 그러나 전입신고를 위해 구청에 방문한 날, 이미 같은 주소지에 다른 세입자가 전입된 사실을 발견. 알고 보니 중개인과 집주인이 공모하여 이중계약을 체결했고, 계약금을 각각 받아 챙긴 뒤 집은 경매에 넘겨버리는 수법이었습니다.

 

👉 B씨는 경찰에 사기죄로 고소하고 보증금 반환을 위한 민사소송까지 병행했지만, 집주인은 이미 수차례 동일한 수법으로 피해자를 만들어 형사 구속 수감 중이었습니다.

 

 

실제 사례 3: 유사 법인 명의의 대리 계약

 

피해자 C씨 (29세, 프리랜서)
“법인 소유 주택으로, 대표 명의로 계약해 드릴게요”라는 말을 듣고 서울 관악구 소재 신축 오피스텔에 전세 계약을 체결한 C씨. 계약 당시 제시된 위임장, 인감증명서, 사업자등록증까지 모두 진짜였고 심지어 부동산 공인중개사도 정식 등록된 곳이었습니다. 하지만 알고 보니 해당 법인은 명의도용으로 만들어진 페이퍼컴퍼니였고, 집은 실제로 은행에 근저당이 설정된 상태에서 계약이 이루어졌던 것입니다. 결국 대출 압류로 집은 경매에 넘어가고, 보증금은 돌려받지 못했습니다.

 

👉 이 사례는 정식 서류와 등록 중개사가 모두 포함되어 있었음에도 피해를 입은 케이스로, 법률 전문가들 사이에서도 “고도화된 신종 사기 수법”으로 분류됩니다.

 

핵심 정리: 전세사기 피해 공통점

유형	공통된 문제점
깡통전세	등기부등본 미확인 / 보증금 > 집 시세 / 반환보증 미가입
이중계약	전입신고 미루기 / 계약 전 실거주자 확인 미흡
식법인 명의 사기	위임장 ·서류만으로 안심 / 계약금 계좌 검증 실패

 

4. 피해를 입었다면? 전세 사기 대처 방법

전세 사기를 당했다고 느껴진다면, 즉시 아래 절차를 따라야 합니다:

1. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사(LH) 등 무료 법률 상담 신청
2. 전세 사기 신고센터(국토부, 지자체 운영)에 신고
3. 보증보험 가입자라면 즉시 청구 접수
4. 법원에 임차권 등기명령 및 채권 가압류 신청
5. 관련 증거자료(계약서, 입금내역, 문자 등) 철저히 보관

법률구조공단 및 지자체의 ‘주거복지센터’는 무료로 전세사기 피해자를 돕고 있으므로, 지체 없이 상담을 받는 것이 핵심입니다.

 

5. 청년·무주택자를 위한 보증금 보호 제도

청년·무주택자를 위한 보호 정책도 계속 확대되고 있습니다. 대표적인 제도로는 아래와 같은 것들이 있습니다:

• 청년 전세보증금 반환보증 우대가입: 보증료 할인 및 심사 완화
• 청년 주거급여 분리 지급제: 부모와 따로 살아도 주거급여 수급 가능
• 전세피해 지원센터 운영: 법률 상담 및 대체주택 지원
• 전세 사기 피해자 긴급지원 자금 대출 (LH, 지자체 운영)

이런 제도를 모르면 못 쓰는 것이니, 지방자치단체 홈페이지나 LH·HUG 사이트를 통해 수시로 확인해보는 습관이 중요합니다.

 

6. 전세 계약 전 사전 점검 팁

• 계약 전 반드시 집을 실물로 확인하고 사진 기록
• 등기부등본은 계약 전·후 2회 이상 확인
• 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록번호 확인
• 계약서에는 등기부상 소유주 이름과 동일하게 작성
• 보증보험 가입 조건을 계약 전에 반드시 조회

 

7. 마무리: 사기 없는 안전한 전세 계약을 위해

전세 사기는 단순한 금전 피해가 아닌 삶의 터전을 위협하는 범죄입니다. 하지만 조금만 주의를 기울이면 충분히 예방할 수 있습니다. 정보에 대한 접근성과 예방 의지, 정확한 절차 이행이 무엇보다 중요합니다. 오늘 소개한 7가지 체크리스트를 하나하나 따라간다면, 여러분도 안전하고 안정적인 전세 생활을 시작할 수 있습니다. 전세는 운이 아닌 전략입니다.

 

이제 여러분의 선택이 안전한 주거를 만드는 시작점이 되기를 바랍니다.